经城之雁子谷 第285章 一直都知道

“因为乐天体量够大，数据容量能够满足你的需求。”萧杰说，“市场上比它体量稍大一些的公司市盈率都破了140，而它才20多，两者差了近7倍，即便按行业惯用的市销率来给乐天估值，别的租房网市销率是7, 乐天是4.9，也是低估了。”

萧杰告诉关莎，金权对乐天租房网进行过详细的尽调。

“乐天对于中介机构和租房群体的两端把控性都比较强。”萧杰说，“比如在房源真实性这块，它就做的很好，在各大投诉平台上消费者对乐天的投诉比较少。”

“什么类型的投诉？”关莎好奇。

“比如恶意扣除保证金，假房源, 或者假的中介信息等等, 总之这块乐天的投诉量只相当于同行的三分之一。”

……

“乐天两端的把控性强, 是因为他有一套acn合作网络。”蒋一帆对萧杰说。

acn合作网络（agent cooperate work，经纪人合作网络），是指在遵守房源信息充分共享等规则的前提下，同品牌或跨品牌经纪人之间以不同的角色共同参与到一笔交易，成交后按照各个角色的分佣比例进行佣金分成的一种合作模式，是共生经济在居住服务领域的首个落地模式。

acn合作网络的核心在于把整个服务链条细化，然后根据经纪人在各个环节的贡献率进行分配佣金。

比如在一单交易中，有“房源录入人”、“房源维护人”、“委托备件人”、“房源钥匙人”、“房源实勘人”、“客源转介绍”和“客源成交人”等角色，合作网络中的经纪人可以通过任一个环节的贡献获得最终收益。

毫无疑问，acn的诞生提高了经纪人合作效率，把包括房源信息、成交信息、房价、活动量、每个业主的动态等内部信息与外界共享，让买家和卖家能够在透明的数据比对后，做出决策。

“acn类似美国的mls，也就是multi listing system。”蒋一帆对萧杰说，“美国有一家叫zillow房地产中介平台公司，它的mls系统这两年很受资本认可, 股价在一年内涨幅达到254.99%。”

“嗯。”萧杰点点头，“除了acn, 乐天相比于鼎晖的爱信，还有什么别的优势么？”

“爱信收入中的94%均是在线营销服务收入，交易服务产生的佣金收入仅为6%，乐天则不同，它的营收组成均是由新房、二手房和其他交易产生的佣金抽成。”蒋一帆回答。

“所以爱信是靠广告业务来支撑的？”萧杰问。

“对的萧总。”蒋一帆说，“目前来看，纯靠广告业务支撑一个长期地产经纪人开放平台，这个在发达国家还没跑通过，所以爱信的业务逻辑在未来有待证实。”

“继续说。”萧杰道。

“从公开披露的招股书看，爱信关联交易也比乐天大很多，2020年它与很多关联方都有技术服务费的往来。”

……

如果是之前的关莎，根本听不太懂蒋一帆和萧杰的对话内容，但做企业到现在，还给学校的知识早被关莎捡了回来，再加上她这些日子没少看创业和资本市场的书，所以关莎明白关联交易大意味着什么。

关联交易的好处是能够节约大量商业谈判等方面的交易成本，集团层面可以运用行政的力量保证商业合同的优先执行, 从而提高交易效率。

关联交易的坏处也很明显。

由于关联交易方可以运用行政力量撮合交易的进行，从而有可能使交易的价格、方式等在非竞争的条件下出现不公正的情况, 形成对股东或部分股东权益的侵犯，也易导致债权人利益受到损害。

总而言之，如果站在投资者的角度，公司若存在比重过大的关联交易，对估值来说是一个较大的减分项。

因此，连天海的爱信租房网的商业模式存疑，且关联交易占比较大，自然不可能成为萧杰并购的第一首选。

……

坐在山上的萧杰吹着傍晚的暖风，非常放松地告诉关莎，“其实以如今乐天的估值我们想多要股份，得下血本，这个方案我在最开始就跟投委会说了。”

“啊？”关莎一下子没反应过来。

“就是最开始给你融资400万的那场投委会，最后我说，只有亏损，并且投对项目，才有可能避免基金被清盘，一般股权投资基金期限都是4至6年的，3年确实太短了。”

关莎听后难以置信，如果萧杰说的是真的，他得多早就知道雁子谷公寓会走到今天这步？

从最开始金权400万融资，叶桃渡进场，到并购乐天租房网，难道都是萧杰一步一步算好的棋？

“所以……”

“所以叶桃渡进来的目的我确实事先清楚。”萧杰打断了关莎，“他们帮了我们，我们也应该帮回人家不是么？最后实在不行，他们的部分，我来买。”

“那把我爸那些闲置地产收进来……也是你计划好的？”关莎问萧杰。

“是的，三条红线一出来，你家可能会出现一些问题，这是计划之一，有时候我与你爸的电话，除了聊基金，聊你，也会聊你们关鸿地产的一些业务。”萧杰道，“计划是好的，但实施起来并不容易，需要的资金量比我原先预计的更大，何况同时胡海他们需要钱，你爸的那些商用房，就算收进来，装修也需要钱……我也一直在想解决办法……”

萧杰说到这里摸了摸关莎的头，“杜晶这次确实帮了大忙……也是我意料之外的，我真心希望你们可以一直是好朋友。”

关莎闻言突然意味深长地看着萧杰，“她喜欢你你知道么？”

“我知道。”萧杰回答得快而干脆。

“你居然知道……”关莎眨巴着眼，“好啊，原来你一直都知道……”

“你是不是想让我告诉你，我不喜欢她，只喜欢你？”

被萧杰直接猜中心事的关莎立刻跳起，揪着萧杰的耳朵，“你烦死了烦死了烦死了！爱说不说！”

“别闹……”萧杰道。

“就要闹！你看我回去不好好惩罚你！”

“我给你看样东西。”萧杰道。

关莎不知道萧杰要给她看什么，但当她真正看到萧杰从口袋里拿出的东西时，双手捂住嘴巴难以置信地后退了两步……

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